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大連投資相談

　店舗は一にも二にも立地です！　しかし、大連で好立地の店舗物件を探すのはとても困難な状況です。一つには、不動産業者が店舗物件情報を余り持っていません。理由は、店舗物件はマンション物件に比べると成約率が低くて扱いたがらないという理由があります。また、好立地の店舗物件は足が速くて、すぐに塞がってしまうという事情もあります。そしてまた、大手デベロッパーが運営するショッピングモール等では、口コミだけで充分に入店希望者が集まるため、情報が一般にオープンにならないという理由も挙げられます。
※当社では常に専任の担当者を置いて独自に店舗物件の調査を行っています。

　表面的にはすでに殆どの業種が大連には出揃っているように見えます。特に、日本人をターゲットにした飲食店やクラブやマッサージなどは既に飽和状態で競争が非常に厳しくなっています。ただ、つぶさに見て行けば、同じような業種でもまだない業態や、または日本にはあるのに大連にはない業種があることにも気が付きます。
　もう一つ、最初から中国人をターゲットに考えた場合に、大きな需要が見込めそうな業種で、供給側のレベルが低かったり足りなかったりする業種があることにも気が付きます。そのような目で見て行けば、大連にはまだまだビジネスチャンスがあることが分かります。
※どんな業種・業態であっても成功するかどうかはコンセプト次第です。店舗立地・客層設定･商品構成・価格設定・内外装・従業員教育・広告戦略・その他についての詳細な計画の立案が必要になります。

　最近、日本の中小企業の中国進出が増えているようです。日本の中小企業は元々技術力に優れていますから、実力的には中国でも充分にやって行けると思います。ただし、問題は販売ルートの開拓です。中国では卸売り業界が発達していませんから、自力で販売ルートを作り上げて行く必要があります。その場合、代金回収の方法に一番の難点があります。取引相手が特定の日系企業だけなら問題は少ないでしょうが、中国企業の取引先を開拓しなければならない場合は、現金取引に応じてくれる取引先を開拓できるかがポイントになります。
　もしも、インターネット通販で販売できる製品であれば、上記の問題を解決することができます。最近は工業系の製品もネット通販で活発に取引されるようになって来ています。特に、ＢtoＣの「陶宝商城」は出店審査が厳しく、「陶宝商城」にネットショップを構えるだけで一定の信用力が得られます。中国でネット通販を積極活用して一定以上の売上を上げることができれば、代金回収のリスクも少なく、営業経費も抑えることができます。
　工場立地については開発区や保税区に日系の工場が集まっていますが、中国国内販売に重点を置く場合なら、空港周辺などにも家賃の安い工場立地があります。ただし、消防局や環境局の審査が非常に厳しくなっていますから、その辺を考慮して工場物件を探す必要があります。
※当社では工場物件の調査と仲介を行っています。
※当社では中国語ウェブサイトの制作から、「陶宝商城」などのネット通販サイトへの出店代行等を行っています。その他の営業販売戦略についても総合的にご相談に応じています。

いよいよ中国のバブル崩壊か？

2011/11/08(火)＜サーチナニュース＞

北京で中古住宅仲介業１０００社が続々倒産
　2011年以降、10カ月ほどで北京市の中古住宅仲介業者が1000社倒産していることが分かった。そのうち、同年10月の1カ月間だけで177社が倒産。毎月100社以上が続々と倒産している。中国メディアが報じた。中国政府による住宅価格抑制策が浸透していくに伴い、北京市や上海市など大都市を中心に、住宅物件が売れない状況に陥っている。10月、北京市の住宅取引件数は1万2760件で、前年同月と比べて4割近く減少している。北京中原地産の統計によれば、2011年9―10月の住宅販売制約数は2万7000件前後、これは前年同期比40％減、2009年同期と比べると60％減。中古物件に関しても同様で、10月の取引は前年同月と比べて半減している。
　6000社あるといわれる北京市の中古住宅仲介業者だが、2010年、北京市の中古物件取引件数は21万4000件に達した。一業者あたり36件という計算になる。取引件数が急減していることによって、倒産する業者が急増している。現地関係者によれば、北京市の中古物件取引は、業界トップ7社が、市場全体の50％のシェアを占める寡占状態。それ以外の中小企業が生き残るためには、どちらにしろ業界全体が活況でなければならない構造だ。「当面、市場が活気を取り戻すことは期待できない。力のない零細・中小から順次倒産していく状況も続くと思われる」（同現地関係者）という。 2011/11/08(火)サーチナニュース

2011/10/26(水)＜中国証券報＞

上海で不動産２、３割値下げ、中国全土に波及の恐れ
　　上海の不動産市場では、竜湖集団、中海地産、緑地集団などの開発業者が物件を大幅に値下げし、値下げ前に該当物件を購入したオーナーがこれに抗議する事態に陥っているが、それでも不動産価格の下落に歯止めがかからない。多くの開発業者が資金を回収しようと値下げ戦略を打ち出している状態だ。売り手側と不動産オーナーとの衝突を教訓に公に値下げを発表せず、仲介販売業者を通じて購入希望者と暗に値下げを約束する業者が多い。その値下げ幅は2～3割が普通となっている。
◆水面下での値下げが広がる
　　上海の不動産仲介業者は中国証券報に対し、「社名は公表できないが、竜湖集団、中海地産などの業者の顧客とのトラブルを受け、多くの開発業者が我々に顧客に一対一で値下げを伝えるよう依頼してくる」と話した。また、この業者が代理販売している嘉定区のある物件は、インターネット上で表示する団体購入価格が1平方メートル当たり5000元下がって同1万2500元となっているが、購入済みの顧客からの反発を避けるために、物件名は公表せず、購入希望者が物件を見たい場合は直接指定の場所で落ち合ってから物件の現場に向かうようにしているという。上海ではこのほど、竜湖集団、中海地産、緑地集団などがそろって物件を20―30％値下げした。竜湖集団の物件価格は1平方メートル当たり1万7000元から1万3000元、中海地産の物件は同2万1000元から1万7000元に下がった。竜湖集団が上海に持つ高級物件である「竜湖好望山」の一部は同2万7000元から1万6000元と約4割値下げされた。3社の大幅な値下げは該当物件を購入済みのオーナーから強い反発を受けた。このほど、100人近い不動産オーナーが、竜湖集団が値下げした物件の販売カウンターに集まり、模型を壊すなどの騒ぎになった。中海地産の物件でも同様の抗議活動が起こった。不動産情報を提供する中国房産信息集団（ＣＲＩＣ）の薛建雄アナリストによると、不動産価格の下落はペース、幅ともに市場予想を超えている。郊外の一般住宅だけでなく、市街地の高級住宅物件も価格が下がっている。不動産価格が堅調だと常に見られてきた上海での大幅値下げと、それによるオーナーとのトラブルについて業界関係者は、浙江省温州などでの高利貸し業を巡るデフォルト（債務不履行）問題を受けて市場の資金チェーンが緊張し始めたことなどが背景にあるとみられる。同時に大手開発業者が、需要が最も旺盛な上海から資金回収戦略を着手したことも原因に考えられる。竜湖集団の値下げ物件をみると、このほど発売した約300戸は値下げ効果もあって一気に270戸が売れ、最低でも2億5000万元を回収できる。ＣＲＩＣの周忻最高経営責任者（ＣＥＯ）は、「不動産価格の適度な値下がりは正常だ。大幅に下落する可能性は大きくない」と述べた。

2011/10/19(水)＜中国証券報＞

中国大都市で不動産の値上がり止まる、購入制限は当面継続
　　中国主要70都市の9月の不動産価格は、17都市が前月比で下落し、29都市が前月比で横ばいとなった。国内の不動産市場の風向計と言われる北京、上海、深セン、広州の四大都市も価格が3カ月連続で前月並みにとどまった。19日付中国証券報が伝えた。
　　多くの都市の不動産価格が、前年同月比或いは前月比で上昇率が大きく低下しており、不動産市場に転換の兆しが見られ始めている。ただ業界関係者は、「不動産引き締め策は効果が顕著に表れているもの、引き締めの目標を達成させるためには緩和は時期尚早だ」と指摘。市場の転換点は来年第1四半期に訪れると予想した。

2011/10/03(月)(新華社)

不動産価格は「折り返し点」、年内に暴落の可能性
　　中国の複数のメディアは3日、新華社報道を受けて、中国の不動産について「価格の折り返し点は目前、第4四半期（10－12月）には大暴落の可能性もある」との専門家の見方を紹介した。
　　中国政府は2011年1月、不動産購入や賃貸の規制など、不動産市場の引き締め策をそれまで以上に強化した。そのため、成約量は下落をみせるようになった。年間を通じて成約量が多い9月と10月も、成約量は低迷したままだ。主要30都市の約半数で、9月の成約量は前月比で下落した。都市によっては20％以上の落ち込みだった。
　　一方、各不動産会社の2011年上半期（1－6月）の中間期報告によれば、売れ残り物件は金額ベースで過去4年間で最大の水準に達した。上海と深セン市場で株式上場している不動産会社136社が抱える在庫物件の総額は1兆700億元（12兆9000億日本円）だった。
　　国家統計局によると、1－8月の新築住宅物件の着工床面積は10億2089万平方メートルで、完工面積は3億7095万平方メートル。両者の差の約6億5000平方メートルは潜在的な供給量であり、今後も在庫物件の増加が予想される。
　　上場不動産会社の負債率は6月末時点で72．25％に増加した。負債総額は前年同期比41．29％増の1兆921億4300万元（約13兆2000億日本円）になった。一方は銀行は融資を絞り込んでおり、多くの不動産会社では、資金問題が深刻化した。
　　中国不動産学会の陳国強副会長は、デベロッパーにおける負債の増大、物件供給量の増大、購買力の不足という条件が重なっているため、これまで高止まり状態だった不動産価格の「折り返し点が、早い時期に訪れる可能性がある」との見方を示した。
　　実際には8月になり、主要70都市のうち46都市で新築住宅の価格上昇が止まった。しかし、下げ幅は小さく、しかも価格が下がったのは主に床面積が比較的小さい住宅であるなどで、消費者の購入意欲が増すことはなかったという。
　　不動産サービス会社、北京鏈家房地産経紀有限公司の張月首席アナリストによると、「この程度の小幅な価格下落では、買う気にならない」、「もっと値下がりするだろう」との消費者意識も影響して、第4四半期（10－12月）には不動産価格が暴落する可能性があるという。